住宅の新築,増築,リフォームから大規模建設工事まで/埼玉県熊谷市の総合建設業〜時田工務店
「住宅ローン減税」と「住宅瑕疵担保履行法」
住宅ローン減税 住宅瑕疵担保履行法

住宅ローン減税

平成21年度税制改正案が可決され『住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除』(一般的に言われる「住宅ローン減税の延長」)が決定されました。
これにより適用期限が5年延長され、平成25年までに住宅を取得した場合、住宅ローンの借入金額の年末残高の1%が10年の間、所得税額から控除されることになります。また、控除額が所得税額を上回った場合、住民税からも一定金額の控除を受ける事が可能となりました。
またリフォーム工事に関しても控除を受けることが可能になります。

ここでは、その「住宅ローン減税」が適用される建築工事について詳しく見ていきましょう。


1.基本となる期間、借入金限度額、控除率は...

一般住宅の場合

「住宅ローン減税」一般住宅

認定長期優良住宅(200年住宅)に該当する場合

「住宅ローン減税」200年住宅

控除額が所得税額を上回った場合

上記条件で計算された控除額が、所得税額を上回ってしまった時は、所得税の課税総所得金額等の額に5%を乗じて得た額(最大9万7500円)が翌年度以降の住民税から控除されます。


2.例をあげると...

例えば平成21年に住宅を取得したとします。
平成21年末に住宅ローンが5,500万円残っていた場合、そのうち5,000万円1.0%50万円がその年の最大控除金額になります。

case1
所得税額が50万円を超えているときは、50万円が所得税から控除。
       実質控除額=50万円

case2
所得税額が40万円のときは、40万円が所得税から控除。
プラス、最大控除金額との差額分10万円のうち、所得税の課税総所得金額等の額に5%を乗じて得た額が住民税から控除。
        実質控除額=40万円+α

翌年以降の控除金額は、当該年末の住宅ローン返済残金で計算します。
例えば残金が3,500万円になった場合、3,500万円1.0%35万円がその年の最大控除金額となるわけです。


3.申請方法は...

控除を受けるためには、初年度に確定申告を行わなければなりません。
必要書類を持って、税務署で手続きを済ませると、翌年以降は年末調整で対応されるようになります。


4.既存住宅の改修をおこなった場合は...

省エネ改修工事をおこなった場合

平成21年4月1日から平成22年12月31日の間に下記条件を満たす省エネ改修工事をおこなった場合、その工事にかかった費用とその工事にかかる標準的な工事費用相当額のどちらか少ない金額(200万円(太陽光発電装置を設置する場合は、300万円)を限度)の10%がその年の所得税から控除されます。

省エネ改修工事

バリアフリー改修工事をおこなった場合

平成21年4月1日から平成22年12月31日の間に下記条件を満たすバリアフリー改修工事をおこなった場合、その工事にかかった費用とその工事にかかる標準的な工事費用相当額のどちらか少ない金額(200万円を限度)の10%がその年の所得税から控除されます。

バリアフリー改修工事

その他改修工事をおこなった場合

上記の改修工事の他にも、特定の増改築工事や耐震改修工事について一定期間、一定金額の控除をうけることができます。

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住宅瑕疵担保履行法

構造偽装問題を機に作られた住宅瑕疵(かし)担保履行法が、平成21年10月1日より本格的に施行されます。
この日以降に引き渡される住宅に対し、売主又は請負人は必ず保証金の供託又は保険の加入が義務づけられ、住宅所有者には、引き渡し後の住宅の瑕疵に対して売主又は請負人の状況によらず10年間の保護がなされることになります。

ここでは、その「住宅瑕疵担保履行法」について詳しく見ていきましょう。


1.経緯について...

平成12年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により売主又は請負人は10年間の瑕疵担保責任が義務づけられました。
しかし、平成17年に構造偽装問題が発覚した際、売主が倒産をしてしまったため、瑕疵担保責任が履行されることができませんでした。
このように住宅所有者が不安定な状態に陥らないよう、平成19年に「住宅瑕疵担保履行法」が成立しました。


2.瑕疵担保とは...

『瑕疵担保』とは法律用語で、「主に売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合に買主が追求しうる売主の責任。買主は損害賠償の請求又は契約の解除ができる。同様に目的物の請負契約においても、その目的物に瑕疵があった場合に、請負人は発注者に対して損害賠償等の責任を負う」というもの。


3.対象となる住宅は...

瑕疵担保履行法の対象となる住宅は、平成21年10月1日以降に引き渡された「建築工事完了から1年以内」の、「以前に人の居住の用に供したことのない」新築住宅で、「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分」をさします。
従って、戸建住宅マンション賃貸住宅がその対象となります。
また、中古住宅、事務所や倉庫などの住宅でない建物、宅建業者、建設業者が自ら経営する賃貸物件は対象外となります。


4.責任の範囲は...

瑕疵担保履行法の対象となる責任範囲は、「構造耐力上主要な部分」「雨水の進入を防止する部分」における瑕疵となります。

構造耐力上主要な部分

住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋違、方づえ、火打材、その他これらに類するもの)、床板、屋根板、横架材(梁、桁、その他これらに類するもの)で、当該住宅の自重もしくは積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧もしくは地震その他の震動もしくは衝撃を支えるもの。

雨水の進入を防止する部分

1.住宅の屋根もしくは外壁又はこれら開口部に設ける戸、枠その他の道具。
2.雨水を排除するため住宅に設ける配水管のうち、当該住宅もしくは外壁の内部又は屋内にある部分。


5.瑕疵担保責任履行の方法は...

瑕疵担保の責任を履行するために2つの方法が定められています。
1つは供託による方法、もう1つは保険による方法です。

供託

供託は瑕疵担保保証金を法務局に預ける形をとり、売主又は請負人の過去10年間に引き渡した新築住宅の合計戸数に応じて保証金が決定されます。
保証金の最低額は1戸の「2千万円」、最高額は30万戸超の「戸数×1万2千円+9億9千万円」で120億円が最高限度額になります。
戸数が多くなるほど1戸にかかる保証金が安くなるため、引き渡し戸数の多い大手の住宅販売会社が主に利用する方法です。

保険

保険による方法は、国土交通大臣が指定する保険法人と売主又は請負人が保険契約を結びます。売主又は請負人が保険料を支払い、瑕疵が起きた際に保険法人が損害額を保険金という形で補填します。そのため、施工期間中に2回程度の現場検査がおこなわれます。
保険料は、保険料+現場検査料で1戸あたり8万円程度になります。
引き渡し戸数が多くない売主又は請負人が利用する方法です。

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